Kursöversikt

Höstterminen 2021

Fastighetsrätt och entreprenadjuridik (ARK 530)

Kursöversikt

Kurs-PM

ARK 530 – Fastighetsrätt och entreprenadjuridik LP 1, HT 21 tentamen 5,5 och projekt 1,5 (totalt 6,0 hp)

Kursen ges av institutionen för Mekanik och maritima vetenskaper

Här presenteras kursen Grundläggande fastighetsrätt och entreprenadjuridik. Kursen berör grundläggande civilrätt men inriktar sig huvudsakligen på det civilrättsliga område som kan benämnas som fastighetsrätt och entreprenadjuridik.

Kontaktuppgifter till examinator och föreläsare

examinator/kursansvarig/föreläsare (FL): Christer Bengtsson

Tel: 031-772 60 44

E-post: christer.bengtsson@chalmers.se

Kontaktuppgifter till gästföreläsare

Gästföreläsare (GF): Advokat Erik Ljungqvist, Advokatfirman Allié AB, Norra Hamngatan 18, 411 06 Göteborg

Tel: 031-788 47 81

Mobil: 0735-16 47 81

E-post: erik.ljungqvist@allielaw.se

Rättsområde/Ämne: Hyresrätt – Arrende - Servitut

Gästföreläsare (GF): Advokat Anton Melander – Advokatfirman Allié AB Rättsområde/Ämne: Hyresrätt – Arrende och Servitut

Tel: 031-788 47 81

Mobil: 0735-16 47 84

E-post: anton.melander@allielaw.se

Gästföreläsare (GF): Advokat Oskar Frankki, Advokatfirman Delphi AB, Nordenskiöldsgatan 11A, 211 19 Malmö –

Rättsområde/Ämne: Entrepradjuridik AB04, ABT06 och ABK09

Tel: 040-660 79 00

Mobil: 0709-25 26 21

E-post: oskar.frankki@delphi.se

Studentens förväntade inställning till lärare, studenter och övrig personal på Chalmers

Chalmers förväntar sig att ni behandlar lärare, studentkollegor och övrig personal med största respekt i fråga om kön, könstillhörighet, social bakgrund, ursprungsland, språk, olika former av fysiska eller psykiskt funktionsnedsättningar med mera. Att ni i största möjligaste mån stöttar, bidrar och är andra studenter behjälpliga både i självstudier och vid grupparbeten, för att uppnå bästa tänkbara studie- och undervisningsklimat.

Val av studentrepresentanter

Val av studentrepresentanter kommer att ske via studentcentrum. Studentrepresentanternas uppgift är att utgöra kontaktlänken mellan kursansvarig – examinator och gästföreläsare. Studenterna ombeds att i första hand vända sig till studentrepresentanterna gällande allmänna samlade frågor och eventuella frågor av annan karaktär som uppstår för studenterna under kursens gång. I andra hand, ta direktkontakt med kursansvarig – examinator och gästföreläsare.

Mittmöte

Studentrepresentanterna för talan för samtliga studenter på kursen. Mittmöte syftar till en genomgång av kursen gällande upplägg, genomförande och vad som i övrigt kan komma i fråga avseende litteratur, föreläsningar, seminariearbete och dess redovisning. Mittmöte kommer att ske när ungefär halva kursen genomförts.

KURSLITTERATUR

Kurslitteratur

Kommersiell Entreprenadjuridik i Praktiken

Författare: Robert Deli

Utgivare: Svensk Byggtjänst

2017 års upplaga ISBN: 9789173338523

Kurslitteratur

Allmän Fastighetsrätt

Författare: Anders Victorin, Richard Hager

Utgivare: Iustus förlag

2019 år upplaga ISBN: 9789177370642

Kurslitteratur

Panträtt i fast egendom

Författare: Ulf Jenseen

Utgivare: Adlibris

10:e upplagan ISBN: 9789177371175

Utöver ovan angiven litteratur finner ni Ulf Jensen Kompendium på Canvas (vilken omfattar delar av lagstiftning för kursen samt vissa rättsfall med mera)

Kursens upplägg

Introduktion och gästföreläsningar

För att ni som studenter skall erhålla största förståelse för kursens syfte, lärandemål och tillämpning av de olika rättsområdena, uppmärksammas ni på att det är av vikt att ni medverkar framför allt vid föreläsning och gästföreläsningar.

Föreläsningar
Syftet med föreläsningarna är förklara begrepp, exemplifiera situationer och gå igenom och diskutera rättsfall, avtalstexter och klausuler. I mån av tid sker genomgång av instuderingsfrågor.

Litteraturstudier
Studenterna uppmanas att före varje föreläsning läsa i kursbeskrivningen för angiven litteratur.

Instuderingsfrågor
För varje ämnesområde finns instuderingsfrågor som till stor del återspeglar kunskapsmålen för kursen och är utformade liknade sätt som tentamensfrågorna.

Kursens syften

Kursens allmänna syfte är att ge en introduktion till den juridik som ingenjörer inom samhällsbyggnadsteknik kommer att möta i praktiskt arbete. Den utgår från att deltagarna inte har några juridiska bakgrundskunskaper.

Kursen ska ge en introduktion till den allmänna civilrätten i de delar som är relevanta för fastighetsrätt.

Kursen kommer att behandla de grundläggande juridiska förutsättningarna för att hantera kommersiella fastigheter, såväl i fråga om köp, belåning och försäljning som uthyrning och annan upplåtelse.

Kursen ska även behandla central entreprenadrätt samt samhällets kontroll av fastighetsexploateringen genom planer och fastighetsbildning.

Ett viktigt syfte är att lära ut och öva färdigheter inom juridiken. Där ingår:
- Förmåga finna rättskällor, elektroniskt och i pappersform
- Färdighet i att tolka rättskällor
- Färdighet i att föra och förstå ett juridiskt resonemang
- Färdighet i att använda en korrekt fastighetsjuridisk terminologi

Lärandemål

Fastighetsrätt:

Hitta relevant material i rättskällorna
Föra ett enklare bundet juridiskt resonemang om fastighetsrättsliga frågor
Upprätta och tolka enklare avtal för köp av fastigheter
Hantera friskrivningar i avtal om fastighetsköp
Beskriva vad som krävs för ett giltigt avtal om panträtt i fast egendom
Upprätta en ansökan om inteckning
Beskriva processen när en bostadsrättsförening bildas
Granska en ekonomisk plan
Beskriva hur bostadsrätter pantsätts
Beskriva förhållandet mellan medlemmen och föreningen
Förklara likheter och skillnader mellan bostadsrätt och ägarlägenheter
Upprätta ett enkelt lokalhyresavtal med stöd av standardavtal
Beskriva hyresvärdens förpliktelser
Beskriva skillnaden mellan förverkande och uppsägning
Överblicka och beskriva systemet med nyttjanderätter och servitut
Överblicka och beskriva de olika formerna för arrenden
Beskriva vilka funktioner som kan tryggas med servitut
Beskriva vad som får eller kan tas med i detaljplaner
Skriva en enkel bygglovsansökan
Beskriva den tekniska prövningen med startbesked och slutbesked

Entreprenadrätt:

Kunna beskriva olika entreprenadformer
Kunna tolka och tillämpa centrala regler i AB 04
Ge exempel på när ändringsarbeten i entreprenader är möjliga
Identifiera och tillämpa centrala regler för totalentreprenad
Identifiera och tillämpa centrala regler för konsultavtal i byggbranschen

Innehåll

Fastighetsköp
a.   Fastighetsköpets former
b.   Villkor efter köpet
c.   Friskrivningar och garantier

2.   Fastighetsfinansiering
a.    Panträtt
b.   Inskrivning
c.   Skuldebrev
d.   Exekutiv försäljning

3.   Hyra
a.   Allmänt om nyttjanderätter och servitut
b.   Hyresavtalet
c.   Hyresvärdens ansvar
d.   Förverkande och uppsägning

4.   Arrende och servitut
a.   Arrendeavtal och besittningsskydd
b.   Servitut
c.   Officialservitut

5.   Entreprenadjuridik
a.   Entreprenadformer
b.   AB 04
c.   Ändringsarbeten

6.   Entreprenadjuridik
a.   ABT06 och totalentreprenader
b.   AB 07 och ABT-U 07 Förhållandet mellan generalentreprenör och underentreprenör
c.   ABFF 12 och fastighetsförvaltning
d.   ABK 09 och konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet

7.   Bostadsrätt och ägarlägenheter
a.   Bostadsrättsföreningar
b.   Upplåtelse av bostadsrätt
c.   Köp av bostadsrätt
d.   Oäkta bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar
e.   Ägarlägenheter

8.   Plan- och bygglagen
a.   Detaljplaner
b.   Bygglov
c.   Start- och slutbesked

Innehåll

Allmän juridik
Kursen inleds med en beskrivning och genomgång av de viktigaste rättskällorna, såsom lagar, förarbeten och rättspraxis, liksom förhållandet mellan rättsliga och etiska principer. Därefter behandlas civilrätten - dit fastighetsrätten hör - och då särskilt regler om avtal och skadestånd.

Fastighetsrätt
Nästa avsnitt på kursen behandlar den allmänna fastighetsrätten. Det gäller fastighetsköp och de friskrivningar och garantier som används i kommersiella fastighetsköp. Här tas också fastighetskrediter med panträtt och inteckningar upp.

Den andra delen av fastighetsrätten handlar om nyttjanderätter, såsom hyra - särskilt lokalhyra, arrende, och servitut.

Entreprenadrätt
Entreprenadrätten bygger inledningsvis på det allmänna entreprenadavtalet AB04 och hur det tillämpas i praktiken. Här tas också upp särskilda entreprenadavtal för total- och underentreprenader liksom avtal för konsultuppdrag.

Speciellfastighetsrätt
Kursen avslutas med fastighetsbildning, som handlar om hur lantmätarna skapar eller ändrar fastigheter, liksom om gemensamhetsanläggningar och ledningsrätt. Vidare behandlas plan- och byggfrågor, utifrån fastighetsägarens perspektiv.

Tentamen

Examination kommer att ske genom gruppredovisning av seminarieuppgifter motsvarande 1,5 hp, tentamen motsvarande 4,5 hp och betygsätts med – Mycket väl godkänt (5), väl godkänt (4), godkänt (3), underkänt (U) (totalt 6 hp).

Huruvida tentamensskrivningen är planerad för höstterminen LP1 det vill säga, att ske som salstentamen eller digitalt via zoom på Canvas, kommer att meddelas senare under kursens gång.

Tillåtna hjälpmedel är: Lagbok eller Författningssamling i fastighetsrätt, läroböckerna av Hager, Deli och Jensen allt föreläsningsmaterial som finns att tillgå på Canvas (utskrivet), handskrivna anteckningar i original samt miniräknare.

i den mån tentamen kommer att ske via zoom på canvas. OBS VARNING! I den mån studenten hämtar information via internet, kopiera inte av detta direkt och lägg in svaret på respektive fråga eftersom detta räknas som plagiat och granskning av tentamen kommer att ske via urkund.

Gruppindelning för seminariearbete- och gruppredovisning

Ni kommer att delas in i grupper D1-D6, vilka ni finner på Canvas. Grupperna omfattar grupparbete för seminarieuppgifter och dess redovisning, vilket är kopplat till föreläsningar i ämnet.

Seminarieredovisning

Redovisning av seminarieövningar sker gruppvis. På försättsblad till respektive redovisning anger ni kurs ARK530, Seminarienummer, gruppnummer och namn på samtliga gruppmedlemmar.

Vid seminarieredovisning kommer ni att få redovisa rättsfall och problembaserade frågor som förutsätter användning av lagtext, litteratur och föreläsningar. Syftet är att ni med hjälp av utfört seminariearbete skall kunna lösa tentamensfrågor.

Se vidare nedan

Vecka 35

Fastigheter och fastighetsköp

Detta är kursens inledning. Här förväntas bakgrundskunskaper och färdigheter från kursen Affärsjuridik, där bland annat avtalsrätt, köprätt, fordringsrätt och skadeståndsrätt behandlats. Kursen tar vid där Affärsjuridik slutade.

Allmänt bör man utgå från att det som skall förmedlas här riktar sig till dem som kommer att arbeta med kommersiella fastigheter. Detta styr urvalet av vilka aspekter på fastighetsköpet som är viktiga.

Fastigheter och fastighetstillbehör

Fastighetsbegreppet kommer att förklaras. Allmänna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör är en del av fastigheten. Här behandlas hur den fysiska bestämningen görs och betydelsen av vem som tillfört föremålen till fastigheten.

Fastighetsköpets former

Fastighetsköpet kräver skriftlig form och detta har stor betydelse för hur avtalen hanteras. Förhandlingar, vare sig det rör avtal mellan privata parter eller köp från kommuner, pågår länge och utvecklas, men här finns inga optioner eller andra gradvisa insteg i avtalet.

Köpekontrakt och köpebrev måste förklaras och en utmärkt övning kan vara att utforma kontrakten efter givna ramar. Viktigast är att se vad som kan åstadkommas med ett köpekontrakt och när det blir bindande.

Vidare skall möjligheterna till moderering av det absoluta kontraktskravet förklaras. Parter kan bindas i viss mån före köpet genom handpenning och genom löften om ersättning för utvecklingskostnader ifall köpet inte fullföljs.

Villkor efter köpet

Ofta har en säljare (särskilt kommuner) krav på hur köparen skall använda fastigheten och då används svävarvillkor, tilläggsköpeskillingar, viten och förfogandeförbud. När dessa förklaras är det nog särskilt viktigt att utgå från vad de kan betyda för en köpare.

Fel och friskrivningar

Fastighetsköprätten är känd för de flitigt förekommande tvisterna om fel i fastighet. Vid villaköp mellan privatpersoner är det vanligaste att säljaren har ett ansvar för dolda fel och att begreppet ”dolda” hänger ihop med möjligheter att genom undersökning upptäcka dem.

I kommersiella sammanhang passar det dåligt med ett kvardröjande ansvar för säljaren och man använder sig därför nästan alltid av friskrivningar från felansvar. Det finns olika slags friskrivningar som kommer att beskrivas.

Friskrivningar kompletteras oftast av en garantikatalog, där säljaren utfäster vissa egenskaper. En övning med studium av ett typiskt kommersiellt köpekontrakt passar bra här.

Sakrätt, närmast godtrosförvärv av fastigheter, är ett vanligt inslag i fastighetsrättskurser, men knappast av sådan praktisk betydelse att det skall vara med här.

Mycket i de kommersiella transaktionerna styrs av de skatteeffekter man önskar uppnå. Hit hör:

Paketering, dvs överföring av en fastighet till ett bolag i syfte att skjuta upp reavinstbeskattning
Fastigheter på bolag för att slippa jordabalkens speciella formkrav och för att slippa stämpelskatt vid överlåtelse
Fastighetsreglering och klyvning som alternativ till lagfart på förvärven, också det för att slippa stämpelskatt.

Allt detta är praktiskt betydelsefullt, men det får inte plats.

Se vidare nedan

Vecka 36

Fastighetsfinansiering

Grundläggande kunskaper om fastighetspanträtt är nödvändiga för den som skall arbeta kommersiellt med fastigheter. På detta avsnitt är det också naturligt att ha med utdrag ur fastighetsregistret.

Förutom de rena fastighetspantreglerna i 6 och 22 kap jordabalken och exekutionsreglerna i utsökningsbalken, kommer något litet att sägas om fastighetsfinansmarknaden.

Panträtt

Det enda sättet att använda en fastighet som säkerhet är genom att lämna pantbrev till borgenären.

Här bör man visa på panträttens tre steg: inteckning, panträttsupplåtelse och pantens utkrävande vid exekution.

Panträttsupplåtelsen är ett avtal mellan borgenär och gäldenär och innehåller obligatoriska moment som behandlas på undervisningen.

Pantbrev är idag till mer än 90 % ersatta av datapantbrev. Detta beskrivs, liksom hur datapantbrev hanteras vid köp.

En viktig del är att visa hur starkt ett pantbrev är som säkerhet. Därför kommer pantbrevstilläggen i 6 kap 3 § jordabalken att förklaras, liksom inteckningars åldersprioritet och utfallet på exekutiva auktioner. Beräkningar av det slag är utmärkta övningsuppgifter.

Inskrivning

Eftersom pantbrev utfärdas av inskrivningsmyndigheten och inteckningar förtecknas i fastighetsregistret, lämnas exempel och beskrivningar på hur inskrivning och inteckning går till. Här skall också sägas något om sakrättsreglerna i 6, 7, 17 och 18 kap jordabalken, men mest med perspektiv på att man som köpare eller borgenär skall veta vilka ägarkontroller som behöver göras.

Skuldebrev

Den vanliga formen för kreditgivning vid fastighetsköp är amorteringslån med orderskuldebrev.

Eftersom entreprenad är en viktig del av kursen, kommer byggnadskreditiv att beskrivas och hur regelsystemet hanterar överföringen från byggnadskreditiv till ett långsiktigt lån.

Exekutiv försäljning

För gäldenären är den exekutiva försäljningen ett hot, men köp på exekutiv auktion är också en möjlighet och det kan finnas goda skäl att påpeka och beskriva detta.

Finansmarknaden

Den svenska fastighetsfinansmarknaden är integrerad med det övriga banksystemet (vilket exempelvis inte är fallet i Danmark och Tyskland). Bankernas utlåning på fastighetsmarknaden bör visas.

Bankers upplåning, för att sedan kunna lämna krediter till köpare och byggare, är mycket intressant och då särskilt säkerställda obligationer.

Fastighetsmarknaden är just nu omdebatterad och många pekar på risken för bubblor. Historiskt har hastiga prisfall mest drabbat den kommersiella sektorn och det har då visat sig att borgenärernas säkerheter inte räcker till. Om vi hinner, är det värt att prata om just den saken.

Se vidare nedan

Vecka 37

Hyra och arrende

Skälet till att uppföra eller förvärva fastigheter är ofta intresset att få avkastning från dem och den avkastningen kallas hyra. Perspektivet på denna kurs är hyresvärdens och inte hyresgästens.

Hyra regleras i 12 kap jordabalken. Reglerna är där samlade för bostadshyra och lokalhyra, men det finns stora skillnader. Bostadshyresmarknaden är ganska speciell, både om man ser till aktörerna (kommunala bolag, några få privata, såsom Stena, och en del små hyresvärdar som bara äger en fastighet). Den är också juridiskt speciell, därför att avtalen oftast är kollektiva och ingås enligt hyresförhandlingslagen.

Lokalhyra är mer individuell, även om det används standardavtal även på detta område. Kursens tyngdpunkt ligger här på lokalhyra.

Lokalhyresavtalet

Skillnaden mellan tillsvidareavtal och avtal med fasta hyrestider förklaras. Av stor vikt för lokaler är de regler som finns i 19 § om index och rörelsebetingad hyra, liksom vilka tillägg till hyran som kan göras.

I lokalhyra används nästan alltid Fastighetsägarnas standardavtal 12 b. Det studeras på en övning.

Hyrans bestämmande och avtalets upphörande

Hyran i lokalhyresavtal sätts fritt när hyresförhållandet inleds, men när hyrestiden löper ut kan hyran prövas av hyresnämnden.

Inom hyresrätten finns det två sätt att få hyresavtalet att upphöra. Förverkande är detsamma som en omedelbar hävning och följer av allvarliga kontraktsbrott som inte rättats till.

Hyresavtalet

I lokalhyra används nästan alltid Fastighetsägarnas standardavtal 12 a eller 12 b. Det studeras på en övning, delvis med hjälp av den kommentar som Fastighetsägarna ger ut.

Hyresvärdens ansvar

Grundregeln i hyresförhållanden är att lägenheten upplåts fullt brukbar för det tänkta ändamålet. I lokalhyra är denna regel dispositiv och parterna kan således avtala särskilt om såväl lokalens skick som vem som skall ha ansvar för drift och underhåll.

Hyresgästens möjligheter att utkräva ansvar för hyresvärden bör tas med, eftersom de är en risk i skötseln av hyresfastigheter. Hit hör:
Nedsättning av hyran
Skadestånd
Avhjälpande på hyresvärdens bekostnad
Uppsägning (av viss betydelse i lokalhyresavtal, där hyresgästen annars kan vara bunden av långa avtal)

samt i bostadshyresförhållanden

Åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande

Tvångsförvaltning och liknande är överkurs.

Rätten att upplåta och överlåta

Hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten är viktig i lokalhyresförhållanden, där man får ta betalt för detta. Rätten att upplåta i andra hand tas även med.

Hyrans bestämmande

Hyran i lokalhyresavtal sätts fritt när hyresförhållandet inleds, men när hyrestiden löper ut kan hyran prövas av hyresnämnden. Sådan prövning är praktiskt viktig.

Förverkande och uppsägning

Inom hyresrätten finns det två sätt att få hyresavtalet att upphöra. Förverkande är detsamma som en omedelbar hävning och följer av allvarliga kontraktsbrott som inte rättats till.

Skillnaden mellan förverkande och uppsägning förklaras.

Uppsägning gör innan en ny hyrestid påbörjas (fast hyrestider) eller minst tre månader i förväg (tillsvidarehyra). Uppsägningsgrunderna, och i synnerhet de som gäller lokalhyra. Det är här som det s k besittningsskyddet är aktuellt.

Möjligheterna att ta bort besittningsskyddet i avtal är viktiga att peka på.

Anläggningsarrende

Åtkomst till mark är viktig för en som skall bygga. När äganderätt inte är möjlig – eller inte behövs – finns arrenden och servitut som möjliga lösningar.

Viktigt i kommersiell fastighetshantering är lägenhetsarrenden och anläggningsarrenden.

Arrendeavtalen stöttas ganska litet av lagstiftningen och de bygger därför på avtal mellan arrendator och markägare. Arrendeavtal är en utmärkt övningsuppgift, som inte bara går ut på att skriva avtal utan också att välja mellan lägenhetsarrende och anläggningsarrende.

Om perspektivet i hyresavsnittet var hyresvärdens, är det nog här lämpligare att utgå från arrendatorn, som är den som skall exploatera arrendeområdet.

Arrenden och besittningsskydd

Ett arrende går ut på att arrendatorn skall investera genom byggande på marken och det kan vara stora anläggningar, såsom lagerbyggnader eller vindkraftverk. Det besittningsskydd lagen ger är ganska svagt, eftersom markägarens intresse av att återta arrendestället kan slå ut arrendatorns intresse av att kvarstanna och i sådana fall utgår ingen ersättning för de byggnader arrendatorn uppfört.

Det gäller alltså att vara klar över arrendatorns bristande legala skydd och hur den saken bör hanteras i arrendeavtal.

Se vidare nedan

Vecka 38

Servitut

Allmänt om nyttjanderätter och servitut

En översikt av de olika bruksrätter som finns behövs, inte minst för att terminologin skall bli den rätta

Allmänna nyttjanderätter
Lägenhetsarrenden
Jordbruksarrenden
Bostadsarrenden
Anläggningsarrenden
Hyra (med skillnaden mot arrende)
Servitut
Tomträtt (man hinner nog bara berätta att sådana finns)
Jakt- och fiskerätter m m

Arrenden och servitut kan gälla samma funktion, t ex rätten att ta väg eller rätten till en badplats. Skillnaden är att arrendet är knutet till nyttjanderättshavaren och tidsbegränsat till 25 eller 50 år. Servitutet är opersonligt genom att det hör till fastigheter, det är tidsobegränsat och det kan antingen avtalas eller skapas i en lantmäteriförrättning.

Mer bestående än arrende är servitut, men de inramas av särskilda regler. De skall vara ändamålsenliga och till nytta för den härskande fastigheten. Servitut kan alltså inte vara fristående och det är en viktig skillnad mot arrenden.

Alla servitut – avtalsservitut såväl som officialservitut – måste uppfylla de grundläggande servitutsrekvisiten i 14 kap jordabalken.

Officialservitut

Om ett servitut tillkommit i lantmäteriförrättning är det mer juridiskt hållbart än vad ett avtalsservitut skulle vara. Sådana servitut uppskattas av bland andra bankerna, men kraven ställs också litet högre, eftersom de skall vara av väsentlig betydelse för fastighetsanvändningen.

Speciellt med officialservitut är också att de kan tillkomma genom tvång, även om det är sällsynt att så sker.

Servituts upphävande

Avtalsservitut kan tas bort genom en överenskommelse mellan fastighetsägarna. Om endast den ene vill ändra eller ta bort servitutet, eller om det är ett officialservitut, krävs att ändringen eller upphävandet görs i en lantmäteriförrättning.

Se vidare nedan

Vecka 40

Bostadsrätt och ägarlägenheter

Bostadsrätter är ett oerhört framgångsrikt koncept på den svenska marknaden, vilket exempelvis illustreras av att kreditgivningen till bostadsrättshavare femdubblats sedan millennieskiftet. Ägarlägenheter (och kooperativa hyresrätter) är snarast att se som fiaskon, skapade av ideologiska skäl.

Kursen handlar om hur bostadsrätter skapas genom byggande eller ombildning och hur de köps, säljs och belånas.

Ägarlägenheter är ett misslyckande och det finns bara några hundra fungerande ägarlägenheter. Internationellt är ägarlägenheter dock det vanliga och av det skälet är det motiverat att förklara skillnaderna mellan bostadsrätter och ägarlägenheter.

Bostadsrätt och bostadsrättsförening

Bostadsrätten är en stark nyttjanderätt, men huset där lägenheten ligger ägs av en förening. Ansvar belyses enligt följande.

Fördelningen av skötselansvaret mellan bostadsrättshavare och föreningen
Bostadsrättshavarens förpliktelser och risken för bostadsrättens förverkande
Tvångsförsäljning efter förverkande

Köp av bostadsrätt

Bostadsrätter säljs med formkrav av ungefär samma slag som gäller fastigheter. Felreglerna finns däremot i köplagen och de avviker på vissa punkter från vad som gäller för fastighetsköp. De skillnaderna (som gäller undersökningsplikt och säljarens avhjälpande) uppmärksammas.

Ytterligare en köprättslig skillnad är att köparen måste antas som medlem i föreningen för att köpet skall vara giltigt.

Belåning av bostadsrätt

I en bostadsrättsförening hittar man vanligen två slags krediter. Föreningen, som äger fastigheten, har en kredit med fastighetspant som säkerhet. Bostadsrättshavaren belånar bostadsrätten genom underrättelse till

föreningen och föreningen, eller dess förvaltare, sköter den lägenhetsförteckning där pantsättningarna registreras. Mest intressant är att detta är ett dåligt och osäkert system, som staten än så länge inte lyckats förbättra.

Nybyggnation

Den vanliga metoden för nya bostadsrättsföreningar är att ett byggföretag grundar en bostadsrättsförening som köper den fastighet där huset skall stå och som ingår ett entreprenadavtal med byggföretaget.

Lagstiftningen innehåller regler som skall skydda den som köper en ny bostadsrätt. Här behandlas ekonomiska planer.

Ägarlägenheter med mera

Det finns som sagt få ägarlägenheter, men de är ändå ett viktigt exempel på tredimensionell fastighetsbildning och bör beskrivas.

Oäkta föreningar – alltså sådana privatbostadsföretag där mer än 40 % av värdet används för annat än bostäder åt medlemmarna – kommer att få problem från årsskiftet.

Bostadsföreningar (ibland med tillnamnet u.p.a.) är en kvarleva från äldre tid. Bostadsrättslagen är inte tillämplig på dem. De är ganska vanliga i Göteborg, men nya sådana föreningar kan inte bildas.

Se vidare nedan

Vecka 40

Byggrätt

På AE-programmet finns kursen Samhällsplanering – lantmäteri och det innebär att inslagen om planer, byggande och fastighetsbildning bör vara begränsade på denna kurs.

Den nämnda kursens innehåll beskrivs ett utkast från 2014 som:

”Fastighetsbildning som juridisk och teknisk åtgärd utifrån fastighetsägares, plan- och lantmäterimyndigheters olika roller. Andra fastighetsrättsliga ämnen – såsom äganderättsutredning och fastighetsbestämning, avtalsservitut, tomträtter och arrenden, väg- och järnvägslagstiftning samt förvärvslagarna – behandlas översiktligt.

Bygg- och fastighetsföretags ekonomiska system, organisationsformer, problemlösning och beslutfattande i relation till affärsidéer samt förtrogenhet med metoder för kostnadsberäkning; beräkning av kapitalbehov och kapitalbindning i produktionsprocessen samt de vanligaste investeringskalkylerna, såsom nuvärdesmetoden, ”pay back”-metoden, annuitetsmetoden och internräntemetoden”

Detta innebär att den vecka det här är fråga om kan lämna fastighetsbildningslagen åt sidan och helt koncentreras på detaljplaner och bygglov. Jag har valt att benämna veckan ”Byggrätt” för att peka på att perspektivet också här bör utgå från fastighetsägarens rätt att exploatera marken och inte kommunens behov av detaljplanering.

Moment

Detaljplaner

Även om perspektivet är fastighetsägarens rätt att bygga, kan man inte gå förbi det regelsystem som kommunen skapar med sina detaljplaner. Möjligheterna att få bygglov är knutna till detaljplanerna

Följande bör tas med när det gäller detaljplaner:

Kommunens planmonopol
Planbesked
När krävs detaljplan och när är det möjligt med utomplansbyggande?
Vad måste finnas i en detaljplan (gränser och användning)?
Vad får finnas med i detaljplaner (bland annat byggnaders placering och utformning)?

Vecka 40

Exploateringsavtal – alltså fördelningen av uppgifter mellan kommunen och byggherren – är stort ämne som är alltför viktigt för att läggas åt sidan.

Bygglov

Bygglovsprövningen utgår från vad som är tillåtet enligt detaljplanen, kompletterad med vissa ytterligare prövningar av allmän lämplighet.

En genomgång av de fall där bygglov krävs (exempelvis nybyggnad och ändrat ändamål) och där det inte behövs (exempelvis ombyggnad) bör göras.

Även om bygglov skall vara planenliga, får mindre avvikelse göra. Efter utvidgningarna 2014 av detta område har det fått stor praktisk betydelse och en övning som handlar om i vilken mån en åtgärd ligger inom ramen för mindre avvikelse vore mycket praktiskt nyttig.

Tidsbegränsade bygglov har fått ökat betydelse och kan nu räcka i upp till 15 år. De får inte konkurrerar med permanenta bygglov och detta missar många.

Giltighetstiden för bygglov är byggstart inom två år och fullbordande inom fem år. Tiderna kan inte förlängas och detta är sådan verksamma i byggbranschen måste känna till.

Sedan har vi den tekniska prövningen. Kommunens kontroll av ett bygge bör beskrivas och då behöver följande tas upp.

Startbesked
Kontrollplan
Kontrollansvarig
Tekniskt samråd
Slutbesked

Till slut bör en orientering om byggsanktionsavgifter och andra åtgärder vid otillåtet byggande göras.

Ej med

Andra planer än detaljplaner, alltså översiktsplan, regionplan och områdesbestämmelser, är inte tillräckligt viktiga för att det skall gå att ta upp dem i undervisningen. De kommer att vara omnämnda i kurslitteraturen, men det går inte att basera övningsuppgifter eller tentamensfrågor på dem.

Detaljplaners tillkomst, med program, samråd, granskning och antagande är viktigt, men det är tidskrävande att beskriva processen och inte så rolig att lyssna på.

Vecka 41

Rätten att överklaga detaljplaner och bygglov tas ofta upp som en belastning på städernas utveckling. Just nu föreslås att länsstyrelsernas prövning av detaljplaner skall tas bort så att de går direkt till mark- och miljödomstolarna. Jag tror ändå att överklagandeprocessen blir svår att få med. Möjligen kan den speglas av att man använder rättsfall som exempel i övningarna.

Se vidare nedan

Vecka 41-42

Entreprenad I

I Sverige är banden mellan fastighetsrätt och entreprenadrätt ganska svaga. Det kan illustreras av att en villaägare som låter bygga nytt genom till exempel Myresjöhus skriver två avtal: ett där fastigheten (marken köps) och ett där byggnationen beställs (entreprenaden). I många andra länder skulle detta vara ett avtal.

Det kan också påpekas att lagstiftaren låtit marknaden vara i fred när det gäller entreprenadrätten. Det som finns är elva paragrafer i konsumenttjänstlagen och de gäller endast småhusentreprenader. Istället är det de stora standardavtal som är den juridiska ryggraden.

Också rättspraxis är speciell för entreprenader, eftersom många tvister avgörs genom sekretessbelagda skiljedomar, men tendensen är faktiskt att fler och fler fall hamnar i de vanliga, offentliga domstolarna.

Primärt handlar det nog här om en utvecklad avtalsrätt och därför blir avtalsskrivning och avtalstolkning de bärande delarna.

Entreprenadformer

Kursdelen inleds med en överblick över olika entreprenadformer och deras grundläggande egenskaper.

Enklast är utförandeentreprenad, där beställaren talar om vad som önskas utfört och där inte är meningen att entreprenören skall handla självständigt.

Totalentreprenad ger entreprenören en något större frihet att själv bestämma, inte minst över underentreprenörer som entreprenören anlitat

Funktionsentreprenad inkluderar underhåll i åtagandet och ger entreprenören incitament att dels använda kunskaper och skicklighet som beställaren kanske saknar, dels utföra entreprenaden med det målet att slippa dyra underhållskostnader i framtiden. En utvecklad form är funktionsentreprenad med helhetsåtagande.

Vecka 42

AB 04

Nästa steg är att gå igenom AB 04 (Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader), som är det viktigaste av standardavtalen på området och som ger en grund till förståelsen av övriga standardavtal.

AB 04 är inte särskilt omfångsrikt (knappt 40 sidor), men här finns de mest betydelsefulla bestämmelserna. Avtalet är också utvecklat genom åren och därigenom har bestämmelser och uttryck får etablerade tolkningar.

AB 04 behandlar utförandeentreprenader och de är otvivelaktigt enklast att utforma och bedöma och därför en lämplig introduktion till området.

Centrala frågor kring AB 04

Avtalets omfattning
Förfrågningsunderlag
Anbud och accept
Ekonomiska förhållanden
Garantiansvar och ansvar efter garantitiden
Slutbesiktning och annan besiktning
Fackmannamässighet

Ändringsarbeten

Det är förstås svårt att alltid förutse hur ett bygge skall framskrida och det är därför väsentligt för parterna att hantera uppkomna behov av ändrings- och tilläggsarbeten s k ÄTA.

Behovet av ÄTA kan uppstå av olika anledningar, såsom nya lagar, men vanligast är att de kommer från parterna. Entreprenören upptäcker en nödvändig åtgärd eller föreslår en förbättring. Beställaren kan ha kommit på något nytt som behövs. Att helt förbjuda ÄTA i entreprenadavtalet är juridiskt enkelt, men opraktiskt. Det svåra är att i förväg bestämma utrymmet för ÄTA.

Vecka 42

Entreprenad II

Fördjupningsveckan tar upp entreprenadfrågor som inte fick plats den första veckan.

Först kommer standardavtal vid sidan om AB 04. Gemensamt för studiet av dessa avtal är att det gäller att ta fram det specifika för varje slags avtal Man kan ställa frågan varför det behövs ett särskilt standardavtal just för denna situation och den vägen få fram ett svar.

ABT 06

Studiet av ABT 06 riktas in på det som skiljer det avtalet från AB 04 och på vilket sätt den utökade befogenheten för entreprenören kommer till uttryck i avtalet.

ABK 09

ABK 09 uttyds Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet. Det är ett avtal som många studenter får stifta närmare bekantskap med i arbetslivet.

Fackmässighet m m
Tillägg och förändringar
Konsultansvar och minimerande av konsultens risker
Särskild ersättning, avbeställning och hävning och upphovsrätt