Kursöversikt

Kurs-PM

Fastighetsrätt och entreprenadjuridik (ARK 530), HT 2022, LP 1.

Examination: tentamen 4,5 hp och projekt 1,5 hp (totalt 6,0 hp).

Kursen ges av institutionen för Mekanik och maritima vetenskaper.

Här presenteras kursen Fastighetsrätt och entreprenadjuridik. Kursen berör grundläggande civilrätt men inriktar sig huvudsakligen på det civilrättsliga område som kan benämnas som fastighetsrätt och entreprenadjuridik.

Kontaktuppgifter

Kontaktuppgifter till examinator och föreläsare

Examinator: Robert Severin

Tel: 031-772 26 86

E-post: robert.severin@chalmers.se

Föreläsare: Oscar Jansson

Tel: 0730-47 26 59

E-post: oscjanss@chalmers.se

Kontaktuppgifter till externa lärare

Extern lärare: Advokat Erik Ljungqvist, Advokatfirman Allié AB, Norra Hamngatan 18, 411 06 Göteborg

Tel: 0735-16 47 81

E-post: erik.ljungqvist@allie.se

Rättsområde/Ämne: fastighetsrätt, fastighetsöverlåtelser, hyres- och arrenderätt m.m.

Extern lärare: Advokat Anton Melander, Advokatfirman Allié AB, Norra Hamngatan 18, 411 06 Göteborg

Tel: 0735-16 47 84

E-post: anton.melander@allie.se

Rättsområde/Ämne: fastighetsrätt, fastighetsöverlåtelser, hyres- och arrenderätt m.m.

Extern lärare: Advokat Oskar Frankki, Advokatfirman Delphi AB, Nordenskiöldsgatan 11A, 211 19 Malmö

Tel: 040-660 79 17

Mobil: 0709-25 26 21

E-post: oskar.frankki@delphi.se

Rättsområde/Ämne: Entreprenadjuridik AB04, ABT06 och ABK09

Extern lärare: Advokat Marcus Lindkvist, Advokatfirman Delphi AB, Nordenskiöldsgatan 11A, 211 19 Malmö

Tel: 040-660 79 22

Mobil: 076-772 00 85

E-post: marcus.lindkvist@delphi.se

Rättsområde/Ämne: Entreprenadjuridik AB04, ABT06 och ABK09

Kurslitteratur

Kommersiell entreprenadjuridik i praktiken

Författare: Robert Deli

Utgivare: Svensk Byggtjänst

2017 års upplaga, ISBN: 9789173338523

Allmän fastighetsrätt

Författare: Anders Victorin och Richard Hager

Utgivare: Iustus förlag

8 uppl. (2019), ISBN: 9789177370642

Utöver ovan angiven litteratur finner ni Ulf Jensens Kompendium på Canvas (vilken omfattar delar av lagstiftning för kursen samt vissa rättsfall med mera).

Kursens upplägg

Allmänt

Kursen genomförs genom egna studier och lärarledda aktiviteter i form av föreläsningar, seminarium och övningar. För att ni som studenter skall erhålla största förståelse för kursens syfte, lärandemål och tillämpning av de olika rättsområdena, uppmärksammas ni på att det är av största vikt att ni medverkar vid föreläsningar, gästföreläsningar och seminarier.

Föreläsningar
De föreläsningar som ges på kursen är antingen introducerande, för att underlätta inläsning, eller kompletterande, med fördjupningar av sådant som inte finns med i kurslitteraturen. Föreläsningar kommer illustrera reglernas funktion.

Litteraturstudier
Studenterna uppmanas att före varje föreläsning läsa i kursbeskrivningen för angiven litteratur.

Seminarier

I kursen ingår obligatoriska seminarier runt rättsfall, avtalstexter och klausuler eller andra juridiska källor. De förutsätter förberedelse från deltagarnas sida.

Kursens syften

Kursen ska ge en introduktion till fastighetsrätt, särskilt anpassad för affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik.

Kursen ska visa på de grundläggande juridiska förutsättningarna för att hantera kommersiella fastigheter, såväl i fråga om köp, belåning och försäljning som uthyrning och annan upplåtelse.

Kursen kommer också att behandla central entreprenadrätt.

Ett viktigt syfte är att lära ut och öva färdigheter inom juridiken. Där ingår:
- Förmåga att finna rättskällor, elektroniskt och i pappersform
- Färdighet i att tolka rättskällor
- Färdighet i att föra och förstå ett juridiskt resonemang
- Färdighet i att använda en korrekt fastighetsjuridisk terminologi

Lärandemål

Fastighetsrätt:

Hitta relevant material i rättskällorna
Föra ett enklare bundet juridiskt resonemang om fastighetsrättsliga frågor
Upprätta och tolka enklare avtal för köp av fastigheter
Hantera friskrivningar i avtal om fastighetsköp
Beskriva vad som krävs för ett giltigt avtal om panträtt i fast egendom
Upprätta en ansökan om inteckning
Beskriva processen när en bostadsrättsförening bildas
Granska en ekonomisk plan
Beskriva hur bostadsrätter pantsätts
Beskriva förhållandet mellan medlemmen och föreningen
Förklara likheter och skillnader mellan bostadsrätt och ägarlägenheter
Upprätta ett enkelt lokalhyresavtal med stöd av standardavtal
Beskriva hyresvärdens förpliktelser
Beskriva skillnaden mellan förverkande och uppsägning
Överblicka och beskriva systemet med nyttjanderätter och servitut
Överblicka och beskriva de olika formerna för arrenden
Beskriva vilka funktioner som kan tryggas med servitut
Beskriva vad som får eller kan tas med i detaljplaner
Skriva en enkel bygglovsansökan
Beskriva den tekniska prövningen med startbesked och slutbesked

Entreprenadrätt:

Kunna beskriva olika entreprenadformer
Kunna tolka och tillämpa centrala regler i AB 04
Ge exempel på när ändringsarbeten i entreprenader är möjliga
Identifiera och tillämpa centrala regler för totalentreprenad
Identifiera och tillämpa centrala regler för konsultavtal i byggbranschen

Innehåll

Fastighetsköp
a.   Fastighetsköpets former
b.   Villkor efter köpet
c.   Friskrivningar och garantier

2.   Fastighetsfinansiering
a.    Panträtt
b.   Inskrivning
c.   Skuldebrev
d.   Exekutiv försäljning

3.   Hyra
a.   Allmänt om nyttjanderätter och servitut
b.   Hyresavtalet
c.   Hyresvärdens ansvar
d.   Förverkande och uppsägning

4.   Arrende och servitut
a.   Arrendeavtal och besittningsskydd
b.   Servitut
c.   Officialservitut

5.   Entreprenadjuridik
a.   Entreprenadformer
b.   AB 04
c.   Ändringsarbeten

6.   Entreprenadjuridik
a.   ABT06 och totalentreprenader
b.   AB 07 och ABT-U 07 Förhållandet mellan generalentreprenör och underentreprenör
c.   ABFF 12 och fastighetsförvaltning
d.   ABK 09 och konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet

7.   Bostadsrätt och ägarlägenheter
a.   Bostadsrättsföreningar
b.   Upplåtelse av bostadsrätt
c.   Köp av bostadsrätt
d.   Oäkta bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar
e.   Ägarlägenheter

8.   Plan- och bygglagen
a.   Detaljplaner
b.   Bygglov
c.   Start- och slutbesked

Allmän juridik
Kursen inleds med en beskrivning och genomgång av de viktigaste rättskällorna, såsom lagar, förarbeten och rättspraxis, liksom förhållandet mellan rättsliga och etiska principer. Därefter behandlas civilrätten - dit fastighetsrätten hör - och då särskilt regler om avtal och skadestånd.

Fastighetsrätt
Nästa avsnitt på kursen behandlar den allmänna fastighetsrätten. Det gäller fastighetsköp och de friskrivningar och garantier som används i kommersiella fastighetsköp. Här tas också fastighetskrediter med panträtt och inteckningar upp.

Den andra delen av fastighetsrätten handlar om nyttjanderätter, såsom hyra - särskilt lokalhyra, arrende, och servitut.

Entreprenadrätt
Entreprenadrätten bygger inledningsvis på det allmänna entreprenadavtalet AB04 och hur det tillämpas i praktiken. Här tas också upp särskilda entreprenadavtal för total- och underentreprenader liksom avtal för konsultuppdrag.

Speciell fastighetsrätt
Kursen avslutas med fastighetsbildning, som handlar om hur lantmätarna skapar eller ändrar fastigheter, liksom om gemensamhetsanläggningar och ledningsrätt. Vidare behandlas plan- och byggfrågor, utifrån fastighetsägarens perspektiv.

Examination inklusive obligatoriska moment

Tentamen

Examination kommer att ske dels genom gruppredovisning av seminarieuppgifter motsvarande 1,5 hp, dels genom tentamen motsvarande 4,5 hp som betygsätts med – Mycket väl godkänt (5), väl godkänt (4), godkänt (3), underkänt (U) (totalt 6 hp). Betygsgränser för kursen är: 50 % för betyg 3, 70 % - 84 % för betyg 4, samt över 85 % för betyg 5.

Tillåtna hjälpmedel är: Lagbok eller författningssamling i fastighetsrätt, läroböckerna av Victorin & Hager och Deli, samt allt föreläsningsmaterial som finns att tillgå på Canvas (i utskriven form), anteckningar samt miniräknare.

Seminarieredovisning

Seminariernas upplägg

Redovisning av seminarieövningar sker gruppvis. På försättsblad till respektive redovisning anger ni kurs ARK530, Seminarienummer, gruppnummer och namn på samtliga gruppmedlemmar som deltagit.

Vid seminarieredovisning kommer ni att få redovisa rättsfall och/eller problembaserade frågor som förutsätter användning av lagtext, litteratur och föreläsningar. Syftet är att ni med hjälp av utfört seminariearbete skall kunna lösa tentamensfrågor.

Kompletteringsuppgifter

Om en student skulle vara frånvarande från ett seminarium kan denne få en chans att komplettera det genom en skriftlig inlämningsuppgift.

Gruppindelning för seminariearbete- och gruppredovisning

Studenterna kommer att delas in i grupper 1-8. Gruppindelning sker genom att studenten på Canvas väljer vilken grupp den önskar vara en del av. Grupperna omfattar grupparbete för seminarieuppgifter och dess redovisning, vilket är kopplat till föreläsningar i ämnet.

Närmare om kursens innehåll

Vecka 35

Detta är kursens inledning. Här förväntas bakgrundskunskaper och färdigheter från kursen Affärsjuridik, där bland annat avtalsrätt, köprätt, fordringsrätt och skadeståndsrätt behandlats. Kursen tar vid där kursen Affärsjuridik slutade. Allmänt bör studenterna utgå från att det som skall förmedlas här riktar sig främst till dem som kommer att arbeta med kommersiella fastigheter. Detta styr urvalet av vilka aspekter på fastighetsköpet som är viktiga.

Fastigheter och fastighetstillbehör

Fastighetsbegreppet kommer att förklaras. Allmänna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör är en del av fastigheten. Här behandlas hur den fysiska bestämningen görs och betydelsen av vem som tillfört föremålen till fastigheten.

Fastighetsköpets former

Fastighetsköpet kräver skriftlig form och detta har stor betydelse för hur avtalen hanteras. Förhandlingar, vare sig det rör avtal mellan privata parter eller köp från t.ex. kommuner, pågår länge och utvecklas, men här finns inga optioner eller andra gradvisa insteg i avtalet.

För fastighetsköp används två överlåtelsehandlingar, köpekontrakt och köpebrev, vilka kommer att förklaras. Därutöver förklaras också de krav på innehåll som finns för att bundenhet ska uppstå samt vilka klausuler som i övrigt kan medtas i köpehandlingen.

Vidare skall möjligheterna till moderering av det absoluta kontraktskravet förklaras. Parter kan bindas i viss mån före köpet genom handpenning och genom löften om ersättning för utvecklingskostnader ifall köpet inte fullföljs.

Villkor efter köpet

Ofta har en säljare (särskilt kommuner) krav på hur köparen skall använda fastigheten och då används svävarvillkor, tilläggsköpeskillingar, viten och förfogandeförbud. När dessa förklaras är det nog särskilt viktigt att utgå från vad de kan betyda för en köpare.

Fel och friskrivningar

Tvister kan uppstå rörande fel i fastighet. Vid t.ex. villaköp mellan privatpersoner är det vanligaste att säljaren har ett ansvar för dolda fel. Begreppet ”dolda” hänger ihop med möjligheter att genom undersökning upptäcka dem, och kommer förklaras närmare.

I kommersiella sammanhang passar det dåligt med ett kvardröjande ansvar för säljaren och man använder sig därför nästan alltid av friskrivningar från felansvar. Det finns olika slags friskrivningar som kommer att beskrivas.

Friskrivningar kompletteras oftast av en garantikatalog, där säljaren utfäster vissa egenskaper.

Vecka 36

Bostadsrätter och ägarlägenheter

Bostadsrätter är ett vanligt förekommande inslag på den svenska marknaden. Även andra, mindre frekvent förekommande, former för reglering av ägande av en lägenhet finns, ägarlägenheter och kooperativa hyresrätter.

Kursen behandlar hur bostadsrätter skapas genom byggande eller ombildning och hur de köps, säljs och belånas.

Även om bostadsrätter är den vanligaste formen i Sverige så ser det annorlunda ut internationellt. Internationellt är ägarlägenheter det vanliga och av det skälet är det motiverat att förklara skillnaderna mellan bostadsrätter och ägarlägenheter.

Bostadsrätt och bostadsrättsförening

Bostadsrätten är en stark nyttjanderätt, men huset där lägenheten ligger ägs av en förening. Ansvar belyses enligt följande:

Fördelningen av skötselansvaret mellan bostadsrättshavare och föreningen.
Bostadsrättshavarens förpliktelser och risken för bostadsrättens förverkande.
Tvångsförsäljning efter förverkande.

Köp av bostadsrätt

Bostadsrätter säljs med formkrav av liknande de som gäller fastigheter. Felreglerna finns däremot i köplagen och de avviker på vissa punkter från vad som gäller för fastighetsköp. De skillnaderna (som gäller undersökningsplikt och säljarens avhjälpande) uppmärksammas.

Ytterligare en köprättslig skillnad är att köparen måste antas som medlem i föreningen för att köpet skall vara giltigt.

Belåning av bostadsrätt

I en bostadsrättsförening hittar man vanligen två slags krediter. Föreningen, som äger fastigheten, har en kredit med fastighetspant som säkerhet. Bostadsrättshavaren belånar bostadsrätten genom underrättelse till föreningen och föreningen, eller dess förvaltare, sköter den lägenhetsförteckning där pantsättningarna registreras.

Nybyggnation och ombildning

Den vanliga metoden för nya bostadsrättsföreningar är att ett byggföretag grundar en bostadsrättsförening som köper den fastighet där huset skall stå och som ingår ett entreprenadavtal med byggföretaget.

Lagstiftningen innehåller regler som skall skydda den som köper en ny bostadsrätt. Här behandlas ekonomiska planer.

Ägarlägenheter med mera

Det finns få ägarlägenheter, men de är ett exempel på tredimensionell fastighetsbildning som bör beskrivas.

Oäkta föreningar är sådana privatbostadsföretag där mer än 40 % av värdet används för annat än bostäder åt medlemmarna.

Bostadsföreningar (ibland med tillnamnet u.p.a.) är en kvarleva från äldre tid, innan införandet av bostadsrättslagen. Bostadsrättslagen är inte tillämplig på dem. De är ganska vanliga i Göteborg, men nya sådana föreningar kan inte bildas.

Vecka 37 – 38

Entreprenadrätt

I Sverige är banden mellan fastighetsrätt och entreprenadrätt ganska svaga. Det kan illustreras av att en villaägare som önskar bygga nytt genom en hustillverkare skriver två avtal: ett där fastigheten (marken) köps och ett där byggnationen beställs (entreprenaden). I många andra länder skulle detta vara ett avtal.

Det kan också påpekas att lagstiftaren låtit marknaden vara i fred när det gäller entreprenadrätten. I konsumenttjänstlagen finns ett fåtal paragrafer som endast rör småhusentreprenader. Istället är det de standardavtal som är den huvudsakliga regleringen på området.

Också rättspraxis är speciell för entreprenader eftersom många tvister avgörs genom sekretessbelagda skiljedomar. Därför finns lite praxis på området.

Entreprenadformer

Kursdelen inleds med en överblick över olika entreprenadformer och deras grundläggande egenskaper.

Enklast är utförandeentreprenad, där beställaren ansvarar för projektering och talar om vad som önskas utfört och entreprenören utför arbetet.

Totalentreprenad ger entreprenören en något större frihet att själv bestämma, inte minst över underentreprenörer som entreprenören anlitat. I totalentreprenaden ansvarar entreprenören för både projektering och utförande av arbetena.

Funktionsentreprenad inkluderar underhåll i åtagandet och ger entreprenören incitament att dels använda kunskaper och skicklighet som beställaren kanske saknar, dels utföra entreprenaden med det målet att slippa dyra underhållskostnader i framtiden. En utvecklad form är funktionsentreprenad med helhetsåtagande.

AB 04

AB 04 (Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader) är det viktigaste av standardavtalen på området och som ger en grund till förståelsen av övriga standardavtal. Avtalet har utvecklats genom åren och därigenom har bestämmelser och uttryck får etablerade tolkningar.

AB 04 behandlar utförandeentreprenader och de är otvivelaktigt enklast att utforma och bedöma och därför en lämplig introduktion till området.

Centrala frågor kring AB 04:

Avtalets omfattning
Förfrågningsunderlag
Anbud och accept
Ekonomiska förhållanden
Garantiansvar och ansvar efter garantitiden
Slutbesiktning och annan besiktning
Fackmannamässighet

ABT 06

ABT 06 – Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten. Studiet av ABT 06 riktas in på det som skiljer det avtalet från AB 04 och på vilket sätt den utökade befogenheten för entreprenören kommer till uttryck i avtalet.

ABK 09

ABK 09 – Allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet. Det är ett avtal som många studenter får stifta närmare bekantskap med i arbetslivet. Ämnen som kommer behandlas är bland annat:

Fackmässighet m m
Tillägg och förändringar
Konsultansvar och minimerande av konsultens risker
Särskild ersättning, avbeställning och hävning och upphovsrätt

Ändringsarbeten

Det är förstås svårt att alltid förutse hur ett bygge skall framskrida och det är därför väsentligt för parterna att hantera uppkomna behov av ändrings- och tilläggsarbeten, s.k. ÄTA.

Behovet av ÄTA kan uppstå av olika anledningar, vanligast är att de kommer från parterna. Entreprenören upptäcker en nödvändig åtgärd eller föreslår en förbättring. Beställaren kan ha kommit på något nytt som behövs. Att helt förbjuda ÄTA i entreprenadavtalet är juridiskt enkelt, men opraktiskt. Det svåra är att i förväg bestämma utrymmet för ÄTA.

Vecka 39

Fastighetsfinansiering

Grundläggande kunskaper om fastighetspanträtt är nödvändiga för den som skall arbeta kommersiellt med fastigheter.

Förutom de rena fastighetspantreglerna i 6 och 22 kap jordabalken och exekutionsreglerna i utsökningsbalken, kommer något litet att sägas om fastighetsfinansmarknaden.

Panträtt

En fastighet används som säkerhet genom att lämna pantbrev till borgenären. Här påvisas panträttens tre steg: inteckning, panträttsupplåtelse och pantens utkrävande vid exekution.

Panträttsupplåtelsen är ett avtal mellan borgenär och gäldenär och innehåller obligatoriska moment som behandlas på undervisningen.

Pantbrev är idag till mer än 90 % ersatta av datapantbrev. Detta beskrivs, liksom hur datapantbrev hanteras vid köp.

Pantbrev är starkt som säkerhet. Därför kommer pantbrevstilläggen i 6 kap 3 § jordabalken att förklaras, liksom inteckningars åldersprioritet och utfallet på exekutiva auktioner.

Inskrivning

Eftersom pantbrev utfärdas av inskrivningsmyndigheten och inteckningar förtecknas i fastighetsregistret, lämnas exempel och beskrivningar på hur inskrivning och inteckning går till. Här skall också sägas något om sakrättsreglerna i 6, 7, 17 och 18 kap jordabalken, men mest med perspektiv på att man som köpare eller borgenär skall veta vilka ägarkontroller som behöver göras.

Skuldebrev

Den vanliga formen för kreditgivning vid fastighetsköp är amorteringslån med orderskuldebrev. Eftersom entreprenad är en viktig del av kursen, kommer byggnadskreditiv att beskrivas och hur regelsystemet hanterar överföringen från byggnadskreditiv till ett långsiktigt lån.

Exekutiv försäljning

Exekutiv försäljning innebär tvångsförsäljning av viss utmätt egendom eller konkursbos egendom. För gäldenären fungerar den exekutiva försäljningen ett hot, men för andra parter kan det i många fall ses som en möjlighet.

Vecka 40

Nyttjanderätt och hyresavtalet

Skälet till att uppföra eller förvärva fastigheter är ofta intresset att få avkastning, ofta i form av hyra. Perspektivet på denna kurs är främst hyresvärdens och inte hyresgästens.

Hyra regleras i 12 kap jordabalken. Reglerna är där samlade för bostadshyra och lokalhyra, men det finns stora skillnader. Bostadshyresmarknaden är speciell, till exempel om man ser till aktörerna (kommunala bolag, några färre större privata aktörer och en del mindre hyresvärdar som bara äger en fastighet). Den är också juridiskt speciell, därför att avtalen oftast är kollektiva och ingås enligt hyresförhandlingslagen.

Lokalhyra är mer individuellt utformad, även om det används standardavtal även på detta område. Kursens tyngdpunkt ligger här på lokalhyra.

Lokalhyresavtalet

Skillnaden mellan tillsvidareavtal och avtal med fasta hyrestider förklaras. Av stor vikt för lokaler är de regler som finns i 19 § om index och rörelsebetingad hyra, liksom vilka tillägg till hyran som kan göras. I lokalhyra används ofta Fastighetsägarnas standardavtal 12 b.

Hyrans bestämmande och avtalets upphörande

Hyran i lokalhyresavtal sätts fritt när hyresförhållandet inleds, men när hyrestiden löper ut kan hyran prövas av hyresnämnden.

Inom hyresrätten finns det två sätt att få hyresavtalet att upphöra, uppsägning och förverkande. Skillnaden mellan förverkande och uppsägning förklaras. Förverkande är detsamma som en omedelbar hävning och följer av allvarliga kontraktsbrott som inte rättats till.

Uppsägning gör innan en ny hyrestid påbörjas (fast hyrestid) eller minst tre månader i förväg (tillsvidarehyra). Uppsägningsgrunderna, och i synnerhet de som gäller lokalhyra. Det är här som det s. k. besittningsskyddet är aktuellt. Det finns möjligheterna att ta bort besittningsskyddet i avtal.

Hyresvärdens ansvar

Grundregeln i hyresförhållanden är att lägenheten upplåts fullt brukbar för det tänkta ändamålet. I lokalhyra är denna regel dispositiv och parterna kan således avtala särskilt om såväl lokalens skick som vem som skall ha ansvar för drift och underhåll.

Hyresgästens möjligheter att utkräva ansvar för hyresvärden kommer behandlas, då det är en risk i skötseln av hyresfastigheter. Hit hör:

Nedsättning av hyran
Skadestånd
Avhjälpande på hyresvärdens bekostnad
Uppsägning (av viss betydelse i lokalhyresavtal, där hyresgästen annars kan vara bunden av långa avtal)

För bostadshyresförhållanden gäller även:

Åtgärdsföreläggande och upprustningsföreläggande

Rätten att upplåta och överlåta

Hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten är viktig i lokalhyresförhållanden, där man får ta betalt för detta. Även rätten att upplåta i andra hand kommer behandlas.

Hyrans bestämmande

Hyran i lokalhyresavtal sätts fritt när hyresförhållandet inleds, men när hyrestiden löper ut kan hyran prövas av hyresnämnden.

Vecka 41

Allmänt om nyttjanderätter och servitut

En översikt av de olika bruksrätter kommer behandlas, inte minst för att terminologin skall bli den rätta

Allmänna nyttjanderätter
Lägenhetsarrenden
Jordbruksarrenden
Bostadsarrenden
Anläggningsarrenden
Hyra (med skillnaden mot arrende)
Servitut
Tomträtt (man hinner nog bara berätta att sådana finns)
Jakt- och fiskerätter m m

Arrenden och servitut kan gälla samma funktion, t ex rätten att ta väg eller rätten till en badplats. Skillnaden är att arrendet är knutet till nyttjanderättshavaren och tidsbegränsat till 25 eller 50 år. Servitutet är opersonligt genom att det hör till fastigheter, det är tidsobegränsat och det kan antingen avtalas eller skapas i en lantmäteriförrättning.

Servitut är mer bestående än arrende, men de inramas av särskilda regler. De skall vara ändamålsenliga och till nytta för den härskande fastigheten. Servitut kan alltså inte vara fristående och det är en viktig skillnad mot arrenden.

Alla servitut – avtalsservitut såväl som officialservitut – måste uppfylla de grundläggande servitutsrekvisiten i 14 kap jordabalken.

Arrende

Åtkomst till mark är viktig för den som önskar bygga. När äganderätt inte är möjlig – eller inte behövs – finns arrenden och servitut som möjliga lösningar.

Viktigt i kommersiell fastighetshantering är lägenhetsarrenden och anläggningsarrenden. Arrendeavtalen stöttas ganska litet av lagstiftningen och de bygger därför på avtal mellan arrendator och markägare.

Om perspektivet i hyresavsnittet var hyresvärdens, är det nog här lämpligare att utgå från arrendatorn, som är den som skall exploatera arrendeområdet.

Ett arrende går ut på att arrendatorn skall investera genom byggande på marken och det kan vara stora anläggningar, såsom lagerbyggnader eller vindkraftverk. Det besittningsskydd lagen ger är ganska svagt, eftersom markägarens intresse av att återta arrendestället kan slå ut arrendatorns intresse av att kvarstanna och i sådana fall utgår ingen ersättning för de byggnader arrendatorn uppfört.

Servitut

Med servitut menas en fastighets rätt att nyttja en annan fastighet. Om servitutet uppkommit genom avtal kallas det avtalsservitut, om det tillkommit genom lantmäteriförteckning kallas det officialservitut. Officialservitut är tydligare för utomstående men kraven för ett sådant servitut är något högre, det ska vara av väsentlig betydelse för fastighetens ändamålsenliga användning.

Avtalsservitut kan tas bort genom en överenskommelse mellan fastighetsägarna. Om endast den ene vill ändra eller ta bort servitutet, eller om det är ett officialservitut, krävs att ändringen eller upphävandet görs i en lantmäteriförrättning.

Vecka 42

Plan- och bygglagen m.m.

Detaljplaner

Även om det huvudsakliga perspektivet må vara fastighetsägarens rätt att bygga, kan man inte förbigå det regelsystem som kommunen skapar med sina detaljplaner. Genom detaljplanen anger kommunen hur ett visst område ska bebyggas. Möjligheterna att få bygglov är knutna till detaljplanerna.

Följande kommer behandlas rörande detaljplaner:

Kommunens planmonopol
Planbesked
När detaljplan krävs och när det är möjligt med utomplansbyggande
Vad som ska finnas i en detaljplan (gränser och användning)
Vad får finnas med i detaljplaner (bland annat byggnaders placering och utformning)

Bygglov

Bygglovsprövningen utgår från vad som är tillåtet enligt detaljplanen, kompletterad med vissa ytterligare prövningar av allmän lämplighet. En genomgång av de fall där bygglov krävs (exempelvis nybyggnad och ändrat ändamål) och där det inte behövs (exempelvis ombyggnad) kommer göras. Även om bygglov skall vara planenliga får mindre avvikelser göras.

Tidsbegränsade bygglov har fått ökat betydelse och kan nu räcka i upp till 15 år. De får inte konkurrerar med permanenta bygglov. Giltighetstiden för bygglov är byggstart inom två år och fullbordande inom fem år. Tiderna kan inte förlängas och detta är sådan verksamma i byggbranschen måste känna till.

Kommunens kontroll av ett bygge kommer beskrivas bland annat med hänsyn till följande:

Startbesked
Kontrollplan
Kontrollansvarig
Tekniskt samråd
Slutbesked

Till slut bör en orientering om byggsanktionsavgifter och andra åtgärder vid otillåtet byggande göras.